全国优秀律师事务所
 ◇ 电话:010-83113710 010-83113701   投诉电话:010-83113702 010-83113710   邮箱:gslawyer@126.com   加入收藏  设为首页

法律法规全库
查询

审判指导判例库
查询

判裁案例全库
查询

法律文书全库
查询

合同范本全库
查询

公企文规全库
查询

商事法务库
查询

法律工具库
查询
首页  高盛介绍  成员所介绍  业务领域  部门设置  律师介绍  荣誉奖励  顾问单位  案例介绍  加入高盛  法律软件  联系方式
公告通知
高盛介绍
北京市中高盛律师事务所  
北京市中高盛律师事务所是全国优秀律师事务所,创建于1993年。其秉持一贯的稳健和敬业精神,伴随中国改革开放的全面深化和经济的持续增长不断发展壮大。目前已成为中国颇具规模的高盛律师集团重要成员所之一。
  北京市中高盛律师事务所是一家立足中国、面向全球不同行业客户的专注于金融、公司、证券、资本市场、国

黑龙江高盛律师集团事务所 
高盛律师集团是由成立于1992年的原隶属于中央政法干部管理学院的国办北京市光大律师事务所,成立于1988年的国办黑龙江经济律师事务所及北京市中高盛律师事务所、黑龙江高盛律师事务所共同发起设立的国内大型、综合法律服务机构。至2005年,高盛律师集团发展为由全国十几家律师事务所组成的大型律师集团,其主要成员为

成员所介绍
新闻详情
中海地产在沪被指“合同欺诈”

来源:广州日报   发布时间: 2012-10-23
 
 
近日,有媒体报道,一温州籍购房者斥资6465万元购买了中海地产在沪项目中海瀛台二期的四栋共10套商铺后,却发现本承诺可用于餐饮用途的商铺居然没有铺设煤气管道。
 
记者联系上这位温州籍购房者,他有些无奈地表示:“之前一期的商铺我们也买了,不是做餐饮用途,但煤气也铺到了门口。所以这次他们承诺了硬件条件可以满足餐饮用途,我们收房的时候就没想到专门去看一下这方面。”
 
由于房地产市场回暖明显,购房者入市增加,购房纠纷开始呈现增多的态势。多位专业房地产律师告诉记者,在购买房屋这种“大件”财产时,切忌想当然,一定要全面了解交易方和房屋本身情况,以免日后产生难以预料的纠纷。
 
/记者李媛、潘彧
 
案例一:“诚意金”变“定金”引发退款纠纷
 
先生与朋友于8月份到位于越秀南路的“某国际饰品城”看商铺,商铺开发商为广州某投资咨询有限公司。先生看中了一套售价约20万元的商铺,按开发商要求必须当天签订《定购书》并支付“诚意金”4万元才可享受优惠价,开发商介绍说如果签订正式购房合同前不买了则退回全款。由于杨先生当天无法拿出那么多现金,因此在匆忙之中未详细看就签订了《定购书》,同时先支付了2万元的“诚意金”,待第二天签订正式合同时再补齐,开发商开具了2万元的收款收据。
 
第二天,先生决定不购买该物业并要求开发商退还已支付的“诚意金”,但遭开发商拒绝。开发商告知先生《定购书》中约定的是定金,而不是诚意金。先生最后通过向消协投诉、协调等方式取回所交的2万元。
 
律师分析:
 
广东胜伦律师事务所王欣亮律师分析称,定金指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。
 
诚意金,即意向金,在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现,法律上并没有诚意金之说。
 
此案中,开发商口头上说是“诚意金”,实际上却是以“定金”来约定。从法律上来说,先生签订《定购书》和支付定金后却决定不购买属违约行为,开发商按约定有权没收定金。但从杨先生介绍的情况来看,先生实际上只是意向性购买。开发商从头到尾都是说诚意金,而不是定金,在签合同时也未尽到解释的义务,从某种程度上来说,开发商带有一定的欺骗性。
 
消费者应保留购房时开发商提供的材料,尤其是签订定购书、认购书,应慎重对待。
 
案例二:未取得预售许可证便下定金购房
 
先生于7月中旬在南沙某楼盘交了2万元,但是收据上写着“会员费”。后来在825日开盘选房时,将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据,并签了认购书。但由于当时该楼盘的预售许可证828日才下发,因此“定金”收据的时间为829日。
 
先生称,在自己签署的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的,认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同书》的条款中加多一条:如按揭未成功,如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时,先生认为该楼盘尚未取得预售证便开始售卖,购房合同无效。“所以我们以此要求退定金”。
 
律师分析:
 
广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示,由于签订的条款上是“定金”条款,法律上适用于定金罚则,开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约时对于关键条款达不成一致,比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议,因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。
 
同时,出卖人未取得商品房预售许可证明,商品房预售合同应认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开发商涉及违规操作,如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证,则可认为合同无效。
 
案例三:了解售房者也要了解实际居住人
 
吴某购买了杨某的一套房屋,办完过户手续后发现,实际居住该房屋的杨某儿子一家生活困难,无力搬走。法院经审理认为,吴某在购房前已经知道杨某儿子居住的事实,可视为其自愿承受了所有权分离的状态;在保护吴某权利的同时,应保护杨某儿子一家的基本生存权。
 
法院最后判决,驳回吴某要求杨某儿子一家迁出的诉讼请求,同时判令杨某儿子每月向吴某支付房屋使用费。
 
律师解读:
 
北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧提醒,第一,应尽可能了解房屋的居住情况,了解实际居住人对于房屋交易的意见。第二,约定售房者的违约责任。第三,可约定合同解除权。第四,购房者可在进行交易前先搬进所购的房屋住一段时间,以租赁的方式结算,如果这段时间内未出现使用权争议,购房者即可付清房款,并办理房屋的过户手续。
 
案例四:“一房二卖”购房人如何接招
 
石某付清120万元房款后,向李某购得一套商品房,但李某不予配合,房子的产权过户手续迟迟未能办理。随后,石某被汪某告上法庭,汪某称自己通过某房产中介公司以150万元的价格购买了石某原先购买的房屋,并已办妥产权过户手续,成为该房屋的合法所有权人,因此要求石某停止侵权,立即迁出房屋。石某认为这是汪某与李某恶意串通,于是通过法律途径与之对抗。
 
法院审理认为,汪某并非善意第三人,其与李某之间属恶意串通,因此签订的买卖合同应属无效。
 
律师解读:
 
北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者,依据相关法律,房屋出卖人在产权未过户给购房人的情况下再将房屋出售给第三人,并将产权过户至第三人名下的,即由第三人获得房屋的所有权,购房人无法获得房屋的所有权,只能要求出卖人承担其他违约责任。但在本案中,通过第二份买卖合同中存在的诸多疑点和不合理之处,可以推定汪某是恶意第三人,其利益无法获得法律的保护,应当宣告无效。
 
购房提醒 ——
 
分清“定金”“订金”
 
“意向金”的性质和作用
 
北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者,在很多情况下,合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金”﹑“订金” ﹑“意向金”的性质和作用。
 
郭韧介绍,根据我国《担保法》和《合同法》的有关规定,定金是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保,具有以下特点:1.定金必须以书面方式约定;2.定金数额不超过合同标的额的20%3.定金自一方向另一方实际交付时生效;4.定金罚则的适用:给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金;5.债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。
 
郭韧提醒,大多数中介公司操作定金合同时,将买家支付的定金放在中介公司的账户上,不给房东。但实际上,这一做法损害了买家的利益。根据我国法律规定,定金合同自定金交付之日起生效,如定金没有交付给房东,买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据,则定金没有交付,定金合同无效。
 
“另外,有时买房人为了保障自己的利益害怕房东反悔,就抬高自己支付的定金数额。但根据我国合同法中的相关规定,定金数额不得超过总标的的20%,超过总房价20%部分无效,适用定金罚则时只能就20%部分适用,超过部分不适用定金罚则。”郭韧表示。
 
对于订金和意向金,一般认为,两者均属于预先支付的款项,合同成立后充抵价款,合同不成立时则应当返还,因而不存在制裁违约行为的问题,对合同没有担保作用,不能适用“定金罚则”。
 
与此同时,郭韧提醒购房者,如果购买意向书中有意向金可转为定金的条款,应要求中介公司直接约见房屋的出售方,或者对“意向金转定金”的条件和时机作更为详尽的约定。
 

版权所有:北京市中高盛律师事务所
北京市西城区广义街5号广益大厦9层
电话:010-83113710 传真:010-83113702
www.gaose.cn .All Rights Reserved 京ICP备05026937号-2 京公网安备110102001353-2