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“小产权”房问题的法律分析

发布时间: 2010-08-06
 

 

“小产权”房问题的法律分析

   -------------  北京市中高盛律师事务所  姜琨  翟丽晶

 

    在各地城市楼价不断攀升上涨的今天,很多城市人将购房目标转投到郊区“小产权”的村产房。所谓的小产权住宅,是人们对不完全产权的一种通俗说法,相对于完全产权而言,这种小产权房往往存在有权利瑕疵。小产权房的一种表现形式为村产房,即现在很多村子开发商与村委会或村政府合作用村民的宅基地盖房,然后对外出售。严格地从法律上讲,这种行为是不允许的。但通过调查发现,随着省城房价的不断上涨,周边“城中村”小产权房的开发量日趋扩大。这种房子以低价位切入市场,吸引了众多的中低收入购房人,在市场上所占的份额越来越大,逐渐占据了省城低价房市场的主流。甚至有业内人士估计, “城中村”每年开发的“小产权”住宅总量不少于手续齐全的住宅开发量。另有一些城市居民追求良好生态、景观,离城而居把目光投向农村或近郊,觉得农村房屋价格便宜,于是从农村村民手中购买其闲置的农村住房(即只能归本村村民所有土地使用权的另一种含义的“小产权房” )置办起自己的第二或第三居所。在“小产权房” 逐渐成为人们热衷的“新宠”的同时,实践中呈现的相应的法律问题及纠纷也层出不穷。以下便以我所代理的一起小产权房的纠纷案为例,对目前小产权房的法律权属问题予以综合分析。

案情介绍

    2006年7月,北京市的李先生依某村的商品房售楼宣传单,来到该村的售楼处与其洽谈购房事项。李先生选定了该村“某某新村”2号楼房间并与该村村民委员会签订了一份《购房协议》,交付了十万余元的购房款,该村村民委员会出具了收据。房屋交付以后,李先生对该房屋及小区的环境均比较满意,唯一不满意的便是该房屋交付后迟迟无法办理产权证书。经李先生至房地产交易主管部门咨询得知,他所购买的房屋属于集体土地上建设的房屋,所获得的即为房屋的“小产权”,无法办理国家统一印制并由国家土地房屋管理部门发放的房屋所有权证书。

    后来经查询得知该村村民委员会在集体所有的土地上开发房地产,根本就不具备办理商品房预售的法定条件。该村村民委员会在没有任何房地产开发资质情况下,在集体所有土地上开发建设了“某某新村”,还以商品房的名义对外进行销售。李先生遂将该村村民委员会告上法庭,要求返还购房款。2006年11月,法院判决李先生与村民委员会签订的购房协议无效。判令该村村民委员会返还李先生购房款,并偿还李先生的购房款利息。

问题归纳

    为什么法院判决李先生与村民委员会签订的购房协议无效?为什么李先生的新房不能办理正规的房屋所有权登记手续?

以案说法

    像案例中李先生的这种情况目前在“小产权”房屋的问题是普遍存在的,根据我国《土地管理法》的规定,任何单位和个人在农民集体所有的土地上进行房地产开发必须依法征用为国有土地后方可进行,否则所开发建设的房屋由于缺乏合法的用地手续和建设手续,属于不合法的建筑,将不受法律保护。目前,在北京各个城乡结合处,有些开发商通过与当地的村委会或镇政府合作的形式,在集体土地上建设商品房对外销售,由于价格一般比较便宜,吸引了许多购房者购买,但因该类村产房屋在建设过程中未依法办理集体土地征用为国有土地的用地审批手续和合法的规划、建设手续,没有国家的产权证书因此即使该类房屋建成后也将无法办理产权证书,最多能发给村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转,如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,况且村民委员会对外销售“小产权房” 违反国家法律禁止性规定,本身自始就是无效的。如果房产出现纠纷,缺少法律支持,往往使购房者很难通过法律手段维护自己的权益。在此案中李先生发现了小产权的问题并通过法律手段及时要回自己的购房款,解除了后顾之忧,否则购买小产权的村产房,将会给日后带来很大的风险:

    首先是所购房产得不到法律的保护。农村集体土地上的“小产权”房由于没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的升值也有很大影响,在同一地段的房屋,有房地产管理部门发放的产权证的房屋和没有产权证的房屋其评估价值相差很多;

    二是这类房屋一般由土地所在村开发,开发单位没有资质,房屋质量和房屋售后保修难以保证。而入住后的物业管理也由于开发单位本身的问题极易出现问题;

    三是这类房屋之所以便宜是由于没有交纳土地出让金与相关房地产开发税费,如果将这些费用算进来,购房者并没有得到真正的实惠。同时土地属于集体所有,如果遇上国家征地拆迁等事由,由于没有产权证,购房者将得不到任何补偿;

    四是这类房屋的开发得不到银行贷款支持,购房者需预先将房款支付开发单位,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。而将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,其风险系数之高是不言而喻的。

因此律师建议,如果购房者在买房时不了解房屋土地的所有权性质,一定要多方调查了解,免得遇到李先生这种麻烦,具体防范措施为:

    1、购房时,应向开发商索要土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等文件,以确认所购买的房屋是否属于集体土地上的房屋。
    2、必要的情况下,可到市房地产交易所进行查询,以确定所购房屋是否有合法的销售手续。

另外,城市居民与农村村民私自交易转让房屋的合同也是违法的无效合同,法律是禁止城市居民购买农村房屋的。

   据我国《土地管理法》第六十三条明确规定,宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
  《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条进一步指出,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
  我国农村的宅基地一般包括居住生活用地,如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地,如房前屋后的林木、花圃用地;其他生活服务设施用地,如水井、地窖、沼气池用地等几个部分。
  从以上的规定可以看出,在我国,农村的宅基地是禁止买卖的,农民将自己的房屋出卖、出租后再另行申请宅基地的,也为法律所禁止。而且,由于农村的私房一般都没有产权证书而只有建房证,因此也无法办理过户手续。另外,我国法律还明确规定,农村的住房不得向城市居民出售,这种行为属于以其他形式非法转让土地,是明确禁止的行为。城市居民不具有农村户口,虽然签定房屋买卖协议但是这种买卖行为因违反国家法律禁止性规定,本身自始就是无效的,是不受法律保护的。

    由于法的制定本身就带有滞后性,目前普遍存在的城市人口住房向农村郊区的延展的需求以及农村人口希望通过市场对集体土地资源的重新配置,获得土地价值和自身利益最大化的需求与当前我国现有法律对农村土地产权性质的界定和约束的这种矛盾,在于有关集体土地流转的法律不健全以及农村土地产权的制度建设滞后。土地使用权是一项重要的财产权利,虽然集体非农建设用地流转在法律上尚有诸多问题,但理顺集体土地产权体系,构筑集体土地流转机制,实现农村集体土地财产权已大势所趋。长期以来我国对集体土地使用权方面法律制度的缺陷已经严重影响了经济的发展和社会的稳定。因此完善集体土地使用权交易制度,不仅对民营经济,而对整个社会经济的发展具有重大意义。然而鉴于目前的法律规定,建议城市居民在不管是购买村委会与开发商合作开发的新房,还是私自从农村村民手中购买的房屋时,都要再慎重考虑。

  


 

 

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