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聚焦房贷中的“按揭律师费”

发布时间: 2010-08-06
 

 

聚焦房贷中的“按揭律师费”

    我所代理全国第一起按揭律师费承担案述评

                    北京市中高盛律师事务所 郝侠  苗全军

 

    “按揭律师费”,一直是舆论界的一个饱受争议的话题。相当于购房款千分之三左右的律师费是否应由买房人承担?这个涉及到千万买房人利益的问题和质疑已有数年历史。中消协和北京市消协也多次指出,银行是在借助自己的优势地位进行强制交易。2006年12月初北京市消费者协会秘书长在接受媒体采访时再次指出,发生在购房交易中的律师费用,其实应该由银行承担,银行规定按揭律师费由消费者承担是“霸王条款”。这位秘书长鼓励消费者保留好证据以做诉讼之用。

    话音刚落,北京的唐女士就把银行告上法庭,请求撤销其借款合同中关于“按揭律师费”的相应条款,并要银行双倍返还按揭律师费760元。我所郝侠、杨京律师受托代理此案。

一.案情简介:

   2006年3月,北京的唐女士向银行申请办理个人购房担保借款,银行通知她需找其指定的律师办理相关手续。唐女士向银行指定的律师事务所的“孙律师”提交了还贷能力的证明等文件,支付了律师服务费用380元。不久,唐女士与银行签订了《借款合同》。该合同第二十一条规定:“本合同项下涉及的一切费用包括但不限于:律师服务费、登记、评估、保险、鉴定、鉴证、公证、保管等费用由借款人承担,保证人和抵押人承担连带责任。贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何账户中划收上述费用。”后来,唐女士向市司法局查询得知,该律师事务所根本没有这名“孙律师”。 唐女士一怒之下将银行告上法庭。唐女士认为,由她承担律师服务费的规定显失公正,应予撤销。理由是,她在购房及贷款的过程中,从未享受过银行指定律所提供的任何法律帮助,也未曾收到过任何为其出具的法律文书,她交费后,这名指定律师没有出具正式发票,她也不是一名真正的律师。

    唐女士认为银行要求贷款人向指定“律师”提交文件并交纳律师费的行为侵犯了消费者的合法权益。因此,唐女士请求法院判令银行返还“按揭律师服务费用”并应对其承担相应的赔偿责任。

仅几百元的诉讼标的,却一石激起千层浪,各大报纸和网站纷纷刊登转载这个极富挑战性并具有深远意义的诉讼案件。不管这次自产生以来就备受质疑的按揭律师费能否最终还消费者一个明白,社会的进步以及消费者对维护自身合法权益的法律意识的提高,必然要求有一个更加公平公正和谐的交易环境。

二.对于按揭律师费的法律分析:

    按揭律师费的产生主要是房贷过程中需要律师见证,最早是由国内银行从香港引进的。律师见证本意是对房贷过程中申请事项的真实性、合法性进行审查并予证明,在此过程中,银行和借款人作为交易双方,都分别享受律师提供的相应服务。在香港,这部分收费是由银行和买房人共同承担的。但与香港等地有所不同的是,国内购房律师律师不是由双方协商,而是由银行指定,而且享受服务的是银行,交费的却是买房人,收费标准虽然相对低,但却由借款人独自承担,律师见证也早就流于形式。随着经济的发展社会的进步,消费者越来越渴求一个公平和谐有序的市场环境,在人们对一系列不公平的交易市场的讨伐声中,“按揭律师费”由贷款人单方支付这一规定,是否已经走到了尽头?以下便对银行在按揭律师费用的问题上给出法律分析:

(一).按揭律师费违反《合同法》的相关规定

    首先,由贷款者交纳按揭律师费是彻头彻尾的“霸王条款”。 霸王条款,确切地说,不是一个法律概念,而只是凝聚了极强烈的感情色彩的一种情绪化表达。在法学理论中与此相对应的概念是“格式合同”,一般是指免除或者限制其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的合同格式。我国《合同法》第39条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”格式条款由一方当事人预先制定,并由不特定的第三人所接受,相对人虽没有参与合同的制订,但对合同的内容只能表示概括的同意或拒绝,而不能修改、变更合同的内容。

    购房贷款合同中,合同的一方当事人是银行,与消费者相比,他们不仅仅拥有更雄厚的资金势力,掌握更多真实的信息,能够拟定格式条款,更为关键的是,某一个或几个银行分支机构,实际上已经垄断了某一个楼盘,如果要购买这个楼盘,只能向特定的银行申请按揭贷款。在这种合同关系中,当事人是无法做到真正平等的,消费者作为弱势的一方,没有选择的余地,只有被动的接受。银行因此利用强势地位通过拟定格式条款,单方面在合同中指定了某家律师事务所,而且不管消费者同意与否,都要由消费者支付律师费,这样的规定显然不公平、不合理。

    其次,由贷款者交纳按揭律师费也违反了合同法所规定的公平原则。

    从利益的驱动方面说,既然律师的位置由银行指定,那么银行当然会找跟自己关系“铁”的律师来做,这样选择出来的律师自然会倾向于银行。尽管为律师掏钱的是消费者,但是为律师提供饭碗以及确定律师能够保住饭碗的却是银行,为了自己的利益,律师就更会站在银行这一边,甚至会不惜侵害消费者的利益。这样就会形成非常尴尬的不合理局面,一方面,银行“聘请”律师代表自己的利益来审查消费者的贷款资信,而且自己不用掏钱,而是慷消费者之慨,由消费者支付律师费。另一方面,律师拿了这一方当事人的钱却要为另一方当事人服务,处处站在消费者的对立面。而消费者则成了冤大头,在合同中不仅没法选择自己信任的律师,作为合同一方的当事人还要为对方掏钱请律师。银行请客,却要消费者买单。所以说,在房屋贷款合同中,由购房的消费者来支付律师费是不合理的,甚至是可笑的。它违反了合同法所规定的最基本的“公平的原则”,是十足的霸王条款,不应当继续存在。

(二).按揭律师费违反《消费者权益保护法》的相关规定

    根据《消费者权益保护法》的规定,银行要求贷款人必须向指定律师提交审查文件并支付律师费的行为严重侵害了贷款人作为消费者的知情权、自主选择权及公平交易权。

    1、依照《消费者权益保护法》第八条的规定:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”在按揭贷款过程中,房贷者作为消费者,应该对按揭贷款的全过程有知情权,这个全过程应该是透明的、公开的。而目前由于银行这一方过于强大,消费者处于明显的弱势地位,双方掌握的信息不对称,一般银行的贷款合同或《按揭须知》中只提到律师费的收取标准以及由贷款人支付律师费,但对于律师提供服务的具体内容却无规定。使消费者只有付费的义务,而无知情和监督的权利,因此这种行为严重侵害了消费者的知情权。

    2、依照《消费者权益保护法》第九条的规定:“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”若按此规定,在按揭贷款中消费者有权选择是否接受律师服务,同样也有权自己挑选律师事务所为自己服务, 但在现实的大多数按揭合同中,消费者交付按揭律师费,却无权选择律师为自己服务,即使贷款人自己本身就是律师也只能向银行指定的某家律师事务所提交审查文件并支付律师费,这一过程中处于强势地位的银行便毫不客气的剥夺了贷款者同时也是消费者的自主选择权。

    3依照《消费者权益保护法》第十条的规定:“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时,有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。”

银行在双方交易的过程中利用其强势地位将由自己受益且应由自己承担的律师服务费转嫁给贷款者承担,从而侵犯了贷款者同时也是消费者的公平交易权。

(三).按揭律师费违反《反不正当竞争法》的相关规定

    《反不正当竞争法》 第六条规定公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者,不得限定他人购买其指定的经营者的商品,以排挤其他经营者的公平竞争。

    在按揭贷款中,银行强行指定律师事务所是一种捆绑销售行为,属于《反不正当竞争法》所规定的不正当竞争行为,既侵犯了消费者的自主选择权和公平交易权,也给律师事务所造成了不平等竞争和执业环境的混乱。一位银行工作人员称,目前从事按揭贷款中的律师见证这项业务的,有些不是真正的律师,有的是刚刚通过国家司法考试的实习律师,有的是没有律师资格的法学院校的学生。由于房屋按揭贷款的操作程序相对简单,需要的法律知识较少,因此,很少有资深房地产律师亲自“操刀”,多数情况是由一些银行界、房地产业界有较深关系的律师出面“揽”到某银行的按揭律师业务,然后把业务交给自己的助手来干。就如前案例中的唐女士遇到的“孙律师”。

    以上分析可见,按揭律师费屡屡遭遇声讨甚至炮轰是有着充分的法律依据的,具目前了解,有一些地区或是银行已经取消了房贷中的按揭律师费,但按揭律师费仍然存在于某些银行的房贷合同中,按揭律师费究竟应何去何从?即使继续存在,是否也应该洗心革面,换另一种能使银行和消费者双赢的方式存在呢?

三.按揭律师费路在何方

    律师在个人住房按揭贷款的办理过程中扮演着相当重要的角色,几乎所有的商业银行都为办理个人住房按揭贷款的购房人指定律师,而这一环节的矛盾之处在于:银行为消费者聘请律师,该律师的存在旨在为银行审查贷款人的贷款资格和还贷能力,帮助银行规避经营风险,收入的获取完全依赖于银行与其之间的良好关系,不可能为消费者的利益提供服务,但却要由消费者必须承担起这项服务带来的成本,而消费者在买单之后又不能自主聘任律师。此乃问题争论之焦点。律师费由按揭人支付,律师却难以代表按揭人利益。因此,解决的根本方法是按揭律师的服务对象必须明确,或者为银行的审贷律师,或者为按揭人的申贷律师。

    目前有一种发展方向就是由银行支付律师费,使按揭律师成为银行的审贷律师。按揭律师严格审查贷款人的贷款资格和还贷能力,审查贷款人的资信状况,如贷款人收入状况、房产手续完备状况等,帮助银行规避经营风险。

    另一个发展方向是把按揭律师从银行剥离,真正为按揭人服务。消费者在按揭过程中,有权选择是否聘用按揭律师,有权选择聘用认为能够最大化自己利益的律师,律师服务费用由消费者与按揭律师协商而定,银行不得干预,还给消费者自主选择权以及公平交易的权利。

    而对律师来说,按揭律师的业务不应该依托在银行垄断经营的保护下,还是应当从广大购房消费者身上寻找生存的环境。通过拓宽服务内容,提高服务质量,切实维护购房人的合法权益,最终为公众所接受。按揭律师业务不能仅限于办理银行的按揭手续,可以增加签约的内容,以扩大按揭律师的服务范围。即购房人在看中某一楼盘后可先选择自己的律师,委托律师对开发商的资质及楼盘状况进行调查,帮助购房人与开发商签订房屋买卖合同,在支付首付款后,由律师代表购房人向银行申请并办理按揭手续。律师甚至还可以介入对楼盘的选择,代理购房人与开发商谈判等,这样不仅拓展了按揭律师的业务,也能真正体现律师在房地产业务中的服务价值。

    后记:2007年1月17日北京市消费者协会、 北京市银行业协会、 北京市律师协会就房贷律师费问题发布联合公告:为了规范经营者在个人住房抵押贷款中的经营行为,推动行业自律和诚信建设,构建和谐消费环境,维护广大购房贷款消费者的合法权益。北京市消费者协会、北京市银行业协会、北京市律师协会经研究,达成一致意见,特公告如下:
    一、在个人住房抵押贷款过程中,聘用律师时,要坚持谁委托谁付费的原则,银行委托律师,银行付费。购房贷款消费者委托律师,消费者付费。
    二、加强律师行业自律,规范律师从事个人住房抵押贷款业务的执业行为,律师要遵守《北京市律师执业规范》的规定,不得进行双方代理。
    三、北京市消费者协会、北京市律师协会、北京市银行业协会将进一步加强合作,提高行业的社会责任意识,共铸诚信,为构建和谐社会作出努力。

    随后,中国消费者协会,中华全国律师协会也做出了同样的公告。

从此,长达几年之久的“房贷律师费”终于要落下了帷幕。相信在律师消协消费者共同的努力下,一定会给消费者一个更纯净更透明更公平的消费空间。
                                  

 

 

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